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日志

老旧小区升级改造资金难题破解之道:零有模式

已有 381 次阅读2019-9-27 09:40 |个人分类:小区改造| 小区改造, 装电梯, 暖气供应, 人才租赁房, 共有产权房

零有模式---老旧小区升级改造方案:居民零投入、有分成!

一般老旧小区改造的投资原则是,居民出一点、社会投资一点、财政补助一点;而零有模式是老旧小区绿色环保改造过程中,居民零投入、有分成的方案,即居民旧改零投入而且有效益分成,故简称零有模式。

零有模式为什么可以做到老旧小区改造的居民零投入、有分成?这是因为零有模式引入了小区综合能源解决方案和共享产权房二大创新概念,创新含义如下:


一、 小区综合能源解决方案:

1. 老旧小区改造公园绿化时,建设运营小区绿色环保节能冷站、燃气供暖中心、中央热水系统及二个保温地下水池;

2. 改造变配电时,建设运营储能电站等智慧电网系统;

3. 改造停车雨棚时,建设运营电单车充电桩;

4. 改造停车位时,建设运营电动车充电桩;

5. 加建电梯、整体结构加固时,屋顶花架建设营运太阳能电站;

6. 加建电梯时,建设运营居民户内酒店式暖通空调、热水系统。


二、 共享产权房包括共用设施房和人才租赁房:

1. 老旧小区改造结构加固时,屋顶薄膜型太阳能瓦下面加建一层共享产权房;

2. 共享产权房由本栋居民与人才安居集团按约定比例共享产权;

3. 共享产权房主要包括共用设施房和人才租赁房;

4. 共用设施房可以解决小区养老抚幼、文化活动、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共设施用房;

5. 人才租赁房主要是单身公寓,可以为大学生、技术人才、公职人员等提供3-5年的中长期租赁。


三、 老旧小区改造零有模式的投资及其分成:

一般10万平方建筑面积老旧小区,完成包括加装电梯、管线翻新、垃圾分类、公园绿化、热水供应、供暖供冷综合能源及加建共享产权房等所有功能改造,需要6千万左右投资,投资主体主要为:

1. 政府财政补贴1千万左右;

2. 物业本体基金1千万左右;

3. 综合能源公司进行能源投资1千万左右,前10年收益10%给居民分成,后10年分20%;

4. 人才安居集团投资(或授权社会资本为投资运营主体)共享产权房3千万左右,前10年收益15%给居民分成,后10年分30%。

5. 其他社会资本投资。

6. 物业管理的其他项目收益分成。

7. 小区居民旧改投入为零而享有丰厚收益,是谓“零有”模式。


四、 老旧小区改造的居民零投入、有分成内涵:

1. 综合能源、共享产权房收益的分成,前7年左右主要分摊加装电梯、室内供冷供暖系统等成本;

2. 补贴各户居民物业管理费;

3. 获得收益之日起各户业主按楼层、户型面积加权系数分成。

4. 综合能源设计寿命预计30年左右,20年后移交小区居民,可再享10年100%收益。


五、 老旧小区改造零有模式的优势分析:

1. 因为居民零投入,方案容易获得小区居民共识;

2. 因为居民有分成,小区居民推动方案有动力;

3. 零有方案绿色环保可持续,容易获得社会投资;

4. 清除小区空调外机的安全隐患及外墙不和谐;

5. 成熟社区、更有吸引力的人才租赁房建设;

6. 快速推进老旧小区绿色环保节能改造。

零有模式的老旧小区绿色环保节能改造方案,可能是具有深圳“住有宜居”民生幸福标杆的先行示范意义之老旧小区改造方案,值得推行;若能成功,具有全国推广意义。

张弓智库简介:张弓智库致力于张弓效应与马太效应的范畴研究,提出兼顾市场效率与社会公平的超投必投百分一机制;顺应国际无条件基本收入保障的社保潮流,结合中国实际,提出有兴趣基本收入保障计划理论,据此展开兴趣小镇、兴趣社区研究。零有模式的老旧小区绿色环保节能改造方案,是张弓智库对于社区研究的最新成果。

张弓智库可以牵头组织国内外知名能源公司筹措足额资金,对老旧小区的综合能源项目进行投资、建设、运营、移交(BOT模式),并与当地人才安居集团联合其他专业公司,合作成立投资建设运营主体,推动当地老旧小区的绿色环保节能改造、人才租赁房建设。


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发表评论 评论 (1 个评论)

回复 hibook 2019-12-24 16:02
   零有模式与零和博弈,有关联吗

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