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前海 四年后再回顾,“泡沫论”不幸一语成谶,但前景依旧看好

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发表于 2017-2-14 09:48 |显示全部楼层
        前海 四年后再回顾,“泡沫论”不幸一语成谶,但前景依旧看好


       楼主在2013年时写过一个帖子“我理解的前海泡沫是这样的”(以下简称“前海泡沫论”),当时引来无数前海拥趸和房托的反击,个别人甚至别有用心地把楼主的言论上纲上线到“唱衰深圳”的程度来攻击。时间是最好的裁判,从该帖发布到现在,已经过了三年半多的时间,我们不妨来看看孰对孰错。


       一、前海的发展现状评述
       1、前海的建设进度离规划相距甚远
       关于前海的定位和发展规划,官方和民间有多个版本,但比较确定的说法有“中国金融改革创新试验区”的定位,和“2018年基本建成”的论述。目前看,前者几乎没有任何可以拿得出手的改革成果;而后者,每年媒体都吹是全面建设年,但目前在建的面积还不到三分之一,2018年恐怕是天方夜谭,2020年前能基本建成都算乐观的了。在前海有自住物业的业主(注意强调是自住)恐怕感受最深了。
       2、前海的相关领导都相继离任,国家层面的战略地位已经下降
      前海管理局经历了三任掌门,前两任都没干很久黯然离职,而当初力推前海的王荣书记也已离开深圳多年。前海概念的相关领导后面仕途都不算很好。至少说明前海这几年的建设中央并不满意。前海最初设立的时候叫“深港合作区”,现在已经变为广东自贸区的深圳前海蛇口自贸区的一部分,中央层面最初成立的前海领导小组,也几乎不复存在。
       3、招商引资并未体现足够的“高大上”
       目前前海注册的企业已经几万家,但大多只是注册而已。从注册或引进的企业看,国内国际知名的很少,看不出和后海总部基地、深圳湾超级总部有本质的区别。而楼主理解的进驻知名企业对片区发展的作用,应该是类似华为对坂田、金融对福田中心区那种。
       4、房价上涨也并非一枝独秀
       目前前海外围的新盘大致在6-9万的价位,目前自贸区里面的唯一住宅项目前海时代二期也只有8-10万,无论从绝对价位和相对涨幅,前海片区的房价这几年并未体现出众之处。而宜居性方面,目前的前海依旧不如周边的后海蛇口乃至宝中。
       从以上四方面看,当初楼主强调的“前海泡沫论”并没有说错,而该文“泡沫”的意义,是指过分夸大,并非唱衰深圳和前海。相反,深圳其他片区的建设,反而也呈现出蒸蒸日上的景象。
             二、前海下一步前景的简要分析
     (一)国家层面
       对前海的前景分析,无疑要结合国家的战略,而国家战略,既有经济上的考量,也有政治和国际形势的因素。这里仅作结论性的论述。(个人观点,不一定对)
      1、受汇率波动及资金外流的影响,原先的以人民币国际化为主要内容的金融创新进程恐怕会大大慢于预期。
      2、从大大的执政理念看,政治因素的考量将高于经济因素。这方面比较敏感,大家自行理解。
      综上,从国家层面,前海的历史使命已没有最初设立时那么紧迫。
     (二)深圳层面
       尽管后来的马书记提出了东进战略,但深圳向西的脚步并未停止,前海蛇口自贸区成立、深圳政府与招商局合作开发大前海、大空港新城规划、深圳湾超级总部等等,表明深圳实质性的建设重心依然在珠江和深圳湾沿岸一线。而东进战略作为一种区域发展的平衡和补充似乎更说的过去。
        因此,楼主认为,有自贸区视察的背书,前海依然是深圳最值得期待的地方。


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发表于 2017-2-14 10:48 |显示全部楼层
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发表于 2017-2-14 10:54 |显示全部楼层


从哪个层面讲,前海也不可能成为一个烂摊子,都必定会全力以赴建设好。

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