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[深圳策] 华为出走沉思录-深圳的土地发展政策改进建议

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发表于 2018-10-7 14:17 |显示全部楼层

(接上文)


(六)加快填海


首先是深圳要按照中央已经批复的指标——55平方公里(相当于福田区70%!)加快填海,加快填海还有一个好处就是可以大大减少深圳余泥渣土受纳场面积(大部分直接是毁掉了生态绿地面积)。填海地点优中选优,与海岸线优化、区域发展、区域交通优化等结合起来(不再赘述,具体可以参考本人原帖《闲得慌来瞎想:深圳该在哪里填海》、《深圳应尽快启动对内伶仃岛的整体规划及开发》、《盐田大鹏(西)打造面向粤港澳大湾区的无敌海景总部基地带怎么样?》),填海方案尽量在合法的基础上再力争提高标准照顾环保的要求,将对生态的破坏降到最低。


其次,已经填海区域通过设置为练车场、停车场等,加快填海区土地沉降,争取早日可作为建设用地开发建设。


再次,填海用途尽量满足中央的要求,不用于纯粹的商品房开发,应优先用于办公、科研、公共服务等。


第四,已填海适合建设区域不要闲置,要及时启动建设,上次深圳已经因为这个问题被巡视组点名批评。大片的填海区域要优先考虑出让给华为、中兴、腾讯、大疆这样的新兴产业企业。


最后,深圳适时再向争取一些填海的指标。目前已经比较困难,国务院近日印发《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》,《通知》明确“除国家重大战略项目外,全面停止新增围填海项目审批”,“对2017年底前批准而尚未完成围填海的,要最大限度控制现有围填海面积 ”。但是深圳仍然有可能通过申请国家重大战略项目,申请填海指标。

补充一句:申请填海指标最好化整为零,以小地块、多次申请为原则,以增加通过审批概率。

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发表于 2018-10-12 21:39 |显示全部楼层
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香港开始回头,现特首在2018年的施政报告中提出的填海方案。可叹研究时间太长,要研究5年!

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发表于 2018-11-29 18:11 |显示全部楼层
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[url=]深圳市城市更新网报道:[/url]《华为启动第三次搬迁!欧洲小镇昨日新增4500人进驻
重点
  • 至此,华为欧洲小镇已有1.2万人进驻。
  • 三次共计12600人进驻了欧洲小镇开展工作。
  • 未来,松山湖片区围绕打造成为国家自主创新示范区、广东省国家科技产业创新中心的先锋区域、产城人文高品质融合发展示范区、东莞经济发展的重要增长极的“四个定位”  
  • 未来松山湖还将成为市政府重点打造的“大学创新城”,总投入40个亿,目前已经引导首批进驻5家大学研究院,有北京大学、清华大学、华南理工大学、暨南大学、广大工业大学。未来还将引进10-15家国内外重点研究院,作为松山湖高新技术产业研发支持中心,人才培养和输出枢纽。
  • 华为如此大规模的搬迁到松山湖,带来的绝不仅仅只是华为一家企业,而是一条整条产业链。在松山湖高新区,我们可以看到华为供应商和服务商:软通动力、中软国际、易宝软件、华微明天等也陆续在松山湖展开产业布局。
  • 华为未来给松山湖带来的将是税收与产业集群。随着中子科学城、华为终端一期、蓝思科技一期、中集、安健、华勤通讯等大型高新企业陆续投入生产,据官方测算,未来松山湖将聚集20-30万全球顶尖科研人才。老牛判断松山湖未来的发展或将媲美深圳南山科技园。

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发表于 2018-12-14 12:46 |显示全部楼层

(接上文)

调整水库政策要与雨水收集、雨水利用结合起来,向新加坡学习,充分收集雨水用于非饮用用途(如园艺浇灌、洗车等),这样仍可以降低向邻市的购水量。

调整水库政策要与海绵城市建设结合起来,在调整水库数量、面积的情况下,防洪、蓄水能力不降低。部分水库面积仍可以化身为暴雨期间可涵养水量的草坪/公园或观景湖,深圳还可以修建一批地下雨水涵养池。

(四)调整基本生态控制线政策

笔者研究新概念风水很多年,对基本生态控制线政策是坚决拥护的,笔者发表的帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》就有非常重视生态的精神。在目前土地形势极其严峻的情况下,笔者的建议不是取消基本生态控制线,而是优化、调整政策。

1、执行更灵活的局部调整、占补平衡机制


                               
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(1)明确《深圳市基本生态控制线管理规定》第十条“除下列情形外,禁止在基本生态控制线内进行建设:(一)重大道路交通设施;(二)市政公用设施;(三)旅游设施;(四)公园;(五)与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”中的科研设施包括科研比重很大的科技企业办公用地,这样像华为、大疆、腾讯、苹果小镇这样的企业/项目(可以将其税收贡献、近5年年科研投入经费额等指标纳入考核范围)必要时、在不得已的情况下可以通过局部调整、占补平衡机制占用部分基本生态控制线内区域,这样避免始终为其找不到一块合适面积及位置的地而烦恼。

(2)明确将公共性质的文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施列入第十条中的“(二)市政公用设施”或“(五)与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”,并以更大的积极作为精神,主动将一些公共性质的新建市政公用设施、农业设施、教育设施、科研设施、文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施等规划到现在的生态控制线内,减少占用宝贵的一般性建设用地,腾出来给普通民企、一般性产业,腾出更大的产业发展空间。

(3)将一批平地地区的高尔夫球场迁出基本生态控制线,允许其置换到山地区域;将一批水库或水库的部分面积调出基本生态控制线(前文已分析)。

(4)将莲花山公园、皇岗公园、翠竹公园、洪湖公园等大片绿化生态区域通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内,补充上述调出的面积(目前未划入基本生态控制线以内)。

(5)按笔者帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》精神及《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》精神,见缝插绿、见缝插树,大力推动道路、停车场(含公共汽车始发站点)、练车场、屋顶等树林化/绿化改造,并将绿化的成片大面积的道路树林、停车场树林、屋顶绿化区(经严格审核合格)等通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内,补充上述调出的面积。

2、逐步、适当减少基本生态控制线内面积

笔者认为,目前深圳基本生态控制线内面积974平方公里,占深圳近一半总面积,如果将莲花山公园、皇岗公园、翠竹公园、洪湖公园等生态面积算入,恐怕比例更大。就目前的严峻土地形势而言,这样的基本生态控制线内面积有点过大,可以逐步适当减少,具体减少多少当然很难定论,仁者见仁智者见智。

笔者目前初步判断,可以在20年内逐步减少到600平方公里左右,差不多减少三分之一,每年减少15平方公里左右。

3、技巧性减少基本生态控制线内面积

在确实需要减少基本生态控制线内面积时,仍然可以通过技巧性设计,将对生态价值的减少降值到最低,例如:

(1)尽量不要以大块面积方式减少基本生态控制线内面积,而以花瓣形嵌入式减少基本生态控制线内面积,如下图:
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(2)通过土地出让条件、规划条件、竣工验收等环节对减少的基本生态控制线内面积内的建设项目施加最严格的绿化建筑指标考核,包括屋顶绿化、庭院绿化、停车场绿化等,确保项目建成后实际绿化面积与占用基本生态控制线内面积相比减少不大于10%,最好以碧桂园、博埃里的森林城市等为样板发展立体绿化,努力使项目建成后实际绿化面积大于占用基本生态控制线内面积。

                               
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碧桂园的森林城市效果图

                               
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博埃里工作室提供的广西柳州森林城市概念图

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上海 天安阳光半岛实景图 英国建筑师托马斯·赫斯维克设计


4、通过其他策略降低基本生态控制线内面积减少多带来的负面影响

(1)鼓励深圳农业企业、装修企业开发符合要求(不要产生臭气等)的阳台园艺、阳台农业产品,鼓励市民将阳台园艺化、农业化。

(2)优化《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》,提高可执行性,提高激励力度,不要将其约之高楼摆看。

(3)提高现有公园的植树密度,很多公园的植被密度并不高,生态价值有较大的提升空间。

(4)严格执法,严厉处罚乱砍乱伐,严厉处罚为了突击花钱无故更换花木的行为。

(5)鼓励公立单位庭院、私立小区提高绿化面积及植树密度,对其予以补贴,或直接由城管单位与其签署有关协议后免费为其补栽补种,产权属于政府,使用权属于公立单位或私立小区的全体业主。

据深圳新闻网报道(http://www.sznews.com/news/conte ... ontent_21272208.htm)10日,深圳将建设深圳歌剧院、深圳自然博物馆、深圳科技馆等新一波重大文体设施。

建议按建议本帖建议【(2)明确将公共性质的文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施列入第十条中的“(二)市政公用设施”或“(五)与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”,并以更大的积极作为精神,主动将一些公共性质的新建市政公用设施、农业设施、教育设施、科研设施、文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施等规划到现在的生态控制线内,减少占用宝贵的一般性建设用地,腾出来给普通民企、一般性产业,腾出更大的产业发展空间】,将新建重大文化体育设施尽量规划到现在的生态控制线内,减少占用宝贵的一般性建设用地,腾出来给普通民企、一般性产业,腾出更大的产业发展空间

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