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[深圳策] 调侃!罗湖应当缩小住宅配置且全市说开去

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发表于 2018-11-25 12:10 |显示全部楼层

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本帖最后由 SZYTQ 于 2018-11-25 12:53 编辑

众所周知,深圳市由于机场净空限高因素所致,自西向东,前海不能建设超过300米高楼,后海及整个南山区不能建设超过400米高楼,福田中心区不能建设超过600米高楼,罗湖据传可能难以出现超过800米建筑,另外一个因素是,深圳住宅较难超过200米,因而,从空间利用角度,深圳市应该把罗湖列为着眼长远城市CBD,理论上35平方公里已建成区应该尽量建设写字楼和酒店,高度尽量接近上限,600多米或700多米,耸立数十栋600+摩天高楼才是未来罗湖区的图景,而不是,许多高的600+与许多低于200米住宅区的混合区,落差太大的城区以来天际线不好看,同时,极度浪费了空间。临近福田区也基本类似,福田区应该是500+的建筑堆积场,反而靠近机场的南山、宝安区适合建设住宅区,那里空间浪费有限。其实,前海的大手笔基础设施打造是战略失误,那里本该是住宅区的极佳建设场地,300米限高,建设200米高住宅仅浪费100米净空,但罗湖如果建设200米高住宅,浪费了至少400米净空,足见我市规划部门应该从净空利用角度调整城市规划布局,发挥好资源,为子孙后代造福。

罗湖原有工商业用地,应该严禁用以转变为住宅区建设,类似金威啤酒厂转为住宅区的这种追求短期效益行为应当禁止。

上一期全市规划把布吉、平湖、南湾等街道规划为物流产业区其实也是资源错配,众所周知,机场中心方圆2公里通常是飞机噪音污染区,这种区域既不利于居住,也不利于办公,这个区域恰恰适合物流,反而布吉、南湾、平湖一带可以建设500米以上高楼的区域用来搞物流产业浪费了数百米高净空。布吉、坂田、平湖、南湾确实位于深圳市东西城区的中轴区域,表面上发展物流产业东西兼顾,但实际上该区域原有人口居住密度高,道路密度严重不足,实则是深圳交通瓶颈区域,在交通瓶颈区域规划物流产业从情理上说不过去,如果把用以前海地区的密集轨道交通配置在坂田、布吉、南湾、平湖,且把前海的写字楼以更高建筑高度的办法配置在坂布南平,对城市长远发展会游历许多。

龙华、宝安、光明三区建筑不超300米是对的,深圳市应当集中摩天资源尽力配置在城市主中心,遥远龙岗中心区配置一栋600+摩天建筑个人以为是行政和市场的资源错配,其实,坪山、龙岗东、盐田、大鹏都不该建设超过300米建筑,摩天建筑从罗湖往西(700、600、500、400、300、200)一路矮下去就对了。

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发表于 2018-11-29 15:06 |显示全部楼层
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你提到一个非常关键的问题——罗湖区的资源配置问题。
罗湖即将有三个口岸,比较福田、南山,罗湖的过去两个口岸,对罗湖的产业发展作用不大,不过是人员流动和走私贩私。深圳湾口岸,是推动南山科技创新和深港合作的国际桥梁;皇岗和福田口岸是福田国际交往和产业发展的关键。而罗湖口岸,至少到现在为止,似乎是罗湖区的“包袱”,罗湖区守着深圳唯一最大的与香港陆路连接的口岸和临界区,除了在人民南路有几栋“苟延残喘”的商业楼宇外,在围绕罗湖和文锦两个口岸方圆十余平方公里范围内基本是住宅。
关键是罗湖的城市规划“鼠目寸光”,把罗湖口岸片区的“CBD”功能区,搞成“黄赌毒”泛滥的住宅区。更有甚者,哪个“百货大厦”的国企腐败烂尾楼,居然把人民南路向北的“命脉”拦腰截断!令人民南路“CBD”的规划发展根本无从谈起。现在,华润在人民南路东侧重新布局罗湖的"CBD",也是不得已而为之。
罗湖区所以走到今天,关键是“潮汕帮”的小商小贩的商贸势力,“铜臭气”的短视行为所致,看看汕头经济特区的今天,就不难想象罗湖区在“潮汕帮”的市场统治之下,已经被福田、南山、宝安、龙岗等等深圳的各区,远远甩在后头。
现在,罗湖区提出南商贸,北科技的发展愿景。最令人担心的是,毗邻香港的三大口岸,未来不是建“国际水准的CBD”,而是建一堆半死不活的烂尾楼,且是绝大多数的住宅。

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发表于 2018-11-29 16:24 |显示全部楼层
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罗湖需要有魄力敢做敢为的有远见的领导

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发表于 2018-11-30 12:32 |显示全部楼层
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我就问你,住宅区都建到南山、宝安,商业区都建到罗湖、福田,你是打算几点出门上班几点到单位?

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发表于 2018-11-30 22:08 |显示全部楼层
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我就问你,住宅区都建到南山、宝安,商业区都建到罗湖、福田,你是打算几点出门上班几点到单位?

我的建言仅仅是相对而言,非绝对,罗湖不可能没有住宅区,目前住宅占地面积估计60-70%之间,因而需要严格控制非住宅建筑旧改变成住宅,白白浪费罗湖几百米净空资源是可耻的,罗湖住宅用地如果降低到40~50%比较合适,新建住宅一定要立足高度,尽可能往天空延伸。
至于靠近机场的前海、宝安,尽管建言适合物流和居住,但也不可能不建设写字楼,住宅用地可以60~70%,其它用于产业。以上所言用地是指扣除50%绿地所剩可开发用地。

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发表于 2018-12-2 18:36 |显示全部楼层
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有同感,住在罗湖很久越来越觉得罗湖有点像平民窟

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2016年度优秀网友

发表于 2018-12-2 19:17 |显示全部楼层
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现在罗湖已经不是政府发展的重点
罗湖给人的感觉就是自生自灭、佛系发展。

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2016年度优秀网友

发表于 2018-12-2 20:07 |显示全部楼层
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潮汕人有铜臭味,总比河南人好,一帮收破烂的和丐帮挤在罗湖,罗湖怎么发展的好?

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2016年度优秀网友

发表于 2018-12-2 20:10 |显示全部楼层
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你提到一个非常关键的问题——罗湖区的资源配置问题。
罗湖即将有三个口岸,比较福田、南山,罗湖的过去两个口岸,对罗湖的产业发展作用不大,不过是人员流动和走私贩私。深圳湾口岸,是推动南山科技创新和深港合作的国际桥梁;皇岗和福田口岸是福田国际交往和产业发展的关键。而罗湖口岸,至少到现在为止,似乎是罗湖区的“包袱”,罗湖区守着深圳唯一最大的与香港陆路连接的口岸和临界区,除了在人民南路有几栋“苟延残喘”的商业楼宇外,在围绕罗湖和文锦两个口岸方圆十余平方公里范围内基本是住宅。
关键是罗湖的城市规划“鼠目寸光”,把罗湖口岸片区的“CBD”功能区,搞成“黄赌毒”泛滥的住宅区。更有甚者,哪个“百货大厦”的国企腐败烂尾楼,居然把人民南路向北的“命脉”拦腰截断!令人民南路“CBD”的规划发展根本无从谈起。现在,华润在人民南路东侧重新布局罗湖的"CBD",也是不得已而为之。
罗湖区所以走到今天,关键是“潮汕帮”的小商小贩的商贸势力,“铜臭气”的短视行为所致,看看汕头经济特区的今天,就不难想象罗湖区在“潮汕帮”的市场统治之下,已经被福田、南山、宝安、龙岗等等深圳的各区,远远甩在后头。
现在,罗湖区提出南商贸,北科技的发展愿景。最令人担心的是,毗邻香港的三大口岸,未来不是建“国际水准的CBD”,而是建一堆半死不活的烂尾楼,且是绝大多数的住宅。

有铜臭味的潮汕帮,总比收破烂和沿街乞讨的河南人对罗湖贡献大。没有潮汕帮,深圳就是个屁。

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发表于 2018-12-2 21:49 |显示全部楼层
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通常,城市最大辐射半径为50公里,若以政治和文化中心的深圳市市民中心为圆心,每十公里半径花园可以得出五环,一环东起罗湖莲塘西至大沙河,南起香港元朗北至布龙路(西北方向至西丽南方科大,东北方向至木棉湾地铁站),二环东起盐田区政府西至前海,北至观澜,东北方向至横岗塘坑地铁站,西北方向至石岩,五环东起坝光西至东莞虎门,西北方向至东莞大岭山,松山湖也位于五环西北向,北至东莞常平,东北方向抵达谢岗、惠州南站,长远而言,尤其2047年后,深圳将会由当前组团多中心发展格局转变为环市民中心为圆心一环区域集聚发展,进而递减辐射二环、三环、四环、五环,合适的房价结构是一环十万、二环八万、三环六万、四环四万、五环二万。当前过于偏离这种结构的区域其实是隐含长期风险的,也许,中短期并无风险,一环、二环区域内,房价洼地皆乃长线投资机会,一环基本区域是罗湖+福田,个人判断,将来会有很好的远景,可以展望,整个一环就是深圳市的摩天中心和市级CBD,这个时间跨度也许要50年才能较为明显。

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发表于 2018-12-3 12:54 |显示全部楼层
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主要还是ZF无能。。。。。。

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