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[住房] 土著眼中的沙井:我们村没穷人!

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发表于 2020-5-12 17:43 |显示全部楼层

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今年深圳哪里高人气?沙井必须拥有姓名。
大体量网红盘万丰海岸城+前景广阔的大空港规划,让沙井成为了名副其实的未来之星。
但顶着众多人设的沙井,到底长什么样?
沙井本地人堪称人生赢家。
只要成为了村里的股东,村地被出租和被旧改时,本地人就能拿分红分新房,总之,未来一片光明;
而在旧改区边上奋斗多年的小商户们就没那么好运,拆迁将至,他们必须搬走;
在当地政府部门工作的小陈则认为,沙井虽然前景可观,但一切还得慢慢来。
这两天跟着本地人在沙井转了一圈,南方楼事的感受是:规划是真的好,但地方也是真的复杂。
有意愿买沙井的朋友们,不如先读读这篇沙井入门指南。

本地人的天堂,外地人的……?

这两年,沙井旧改项目频出。
万丰海岸城已经初见成果,而沙井大街旧改项目也开始公示。
旧改基本上是天降馅饼,许多本地人一人就能分到一套房。
千万不要以为沙井人人都躺赚。根据沙井街道2019年的数据,沙井的常住人口有36万人,但户籍人口才2.88万人。
旧改让土著赚得盆满钵满,也让更多外来务工人员面对挑战。

本地人常态:大饼掉嘴里,躺赚5套房

在沙井,酒楼是本地人财富的重要见证者。
因为安土重迁,只要酒楼体验不错,本地人就会一直光顾,而本地人的婚宴和满月酒宴是酒楼最主要的营收。
在实探的过程中,南方楼事走进了万丰海岸城对面的一家酒楼。

20200512-22.jpg

酒楼所在的建筑本是沙井万丰村建来做村委会的建筑,仿照的是美国白宫……
在这里,南方楼事听到了一副对联:
上联:墓园招待先人
下联:酒楼招待新人
横批:万丰冇穷人
(万丰是沙井的一个村。)
在沙井,只要自称村民的,基本上就是有钱人。
沙井有30个村,改革开放后,每个村都成立了股份合作公司并选举出董事长进行招商引资。
公司的财产就是土地,而土地上工厂公司的租金就是村民们的分红。
据在酒楼喝早茶的万丰村民潘叔透露,万丰村的每位股东都由村里买社保,每年能有5到6万的分红,而分红的数额和形式,每个村都不一样。
成为股东主要看户口。以万丰村为例,2004年以前在村里有户口的人,无论男女老少都是股东,股东的名额是有限的。
光看分红其实还好,近年来大开发商的入驻才真正让本地人实现躺赚。
前几年,万科入驻上星村,拆除了一大片厂房建起当时的热盘万科星城。

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万科星城项目外观
而这两年,万丰村范围内的海岸城项目兴建得红红火火。
4月28日,沙井大街140万平方米的旧改项目进行了公示,一块大饼砸中13个村。
(旧改详情请戳:暴走12公里,实地揭秘深圳沙井最新巨无霸旧改!)
只要开发商入驻集体土地建新盘,这个村的每个股东就能补偿到面积不等的回迁房。
在海岸城项目中,潘叔家的5口人每人分到了90平方米的面积,要是家里有更多股东,分到的总面积更大。

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万丰海岸城工地
潘叔打算将450平的面积拆分成3套大户型的房子,两套给两个儿子,一套给自己夫妻养老。
年初时在旁边的新盘博林君瑞,他们一家也分到了一套100平左右的房子。
假如不想要房,可以将回迁房的名额以几百万的价格卖给外人,但也要以股东的名义拿房后才能进行过户,此中还涉及到许多手续,买方的处境比较被动。
潘叔目前住在酒楼附近的小产权房,家里还有几栋自建民房出租,是实至名归的收租本地人。
但他比较谦虚:“哎呀,家里就只有一套小产权,出租每户人也就收1000多,真的还好。”
潘叔的经历,就是沙井许多本地人的生活。

非本地人:我们不是深圳人

陈女士是酒楼的管理层,十几年前从广西来沙井打拼,8年前买下了一套小产权房,全家在沙井算是有个固定的住处,她的同事则拖家带口租住在小产权,二房东总是涨房租,让同事叫苦连天。
疫情以来,酒楼的大型宴席接连取消,营业额损失了几百万,尽管与酒楼感情深厚,但陈女士每天都在想:万一这行真的太不景气,她要做什么工作来养活家人?
朋友圈里,隔壁村村民与旧改开发商签约成功,开心得跑到小梅沙去放烟花。
而她这一头,丈夫在附近跑了一上午的滴滴,只赚到35.9,连家里的饭钱都不够——因为经济不景气,沙井的许多工厂都陆续外迁,往来于市区谈业务的人也越来越少,
海岸城的外围有一块马安山工业区。
工作日的中午,三三两两的工人们聚集在厂房外围的快餐店吃饭,这里的许多商铺都已经关门,招牌都快看不清字。
进出海岸城工地的压路机、泥头车时常经过,道路上烟尘滚滚,让工业区显得更破旧了。
在这里开理发店的李先生已经在门口坐了一下午,工作日下午6点,小店门可罗雀,旁边的快餐店也没什么客人。

李先生是湖北人,来沙井打拼近10年。前两年开始,旁边的海岸城拆迁,地块内的厂房陆续清拆,工厂都搬到了东莞、惠州和江门,商户朋友也纷纷离去。
自从海岸城开工,自己在附近租住的民房房租涨到了2000多,而店面租金也才2000多,但生意也是肉眼可见的冷清。
一墙之隔的万丰工业区拆迁成了万丰海岸城,马安山工业区也传来了拆迁的消息。

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李先生听说这里空置多年的厂房要拆迁重建引入更高级的工厂,但这和他们这些租户没有任何关系。

店面的租约一年一签,李先生有预感,明年1月再续租的时候,就是小店搬迁之时。而且,租户们不会得到任何赔偿。
这条路上,走几步就能看到一辆货拉拉,据陈女士透露,因为疫情,附近企业每月只上15天的班,不上班的时候,打工的人们就出来租车拉货,一天能赚60元。

聊起万丰海岸城的规划,潘叔赞不绝口:“全都是好处。”
在海岸城能分到房子是一部分,以后海岸城里还有深外宝安分校,而且目前小学部优先招收回迁户子女,沙井的教育资源相当一般,潘叔觉得后代的教育终于能改善了。
更重要的是,海岸城建成后,商户的租金收入仍会有一定比例归股东,这样一来,股东不仅免费有了几套新房,每年分红也会更多。
但旧改启动厂房清拆的同时,无数工人与小商户们也将无处谋生,他们没有赔偿,只能撤离,而本地人则作为地主,坐收渔翁之利。

20200512-26.jpg

潘叔觉得厂家与商户的遭遇是产业升级的必经之路。“以后引进了更高级的产业,这些小商户也可以产业升级,开更高级的餐厅啊。”
但当南方楼事提到小商户没有拆迁赔偿,没有本钱时,潘叔愣了一下,随后轻描淡写地说:“那就淘汰咯,适者生存嘛。”
沙井是个层次很多的地方,小路上是外来人员的电动车,大路上是本地人的迈巴赫。
目前沙井的发展路线主要遵循以下路线:
大开发商征地,村里厂房改新楼盘。
本地人分房分红躺赚,较有能力的新深圳人买入新盘,较低水平的打工人口与产业,则迁出沙井。
尽管已经在沙井过上相对不错的生活,在酒楼工作的陈女士却并不认为自己是深圳人。
“本地人才是真正的深圳人,我们,只不过是来这里工作的人。”
本地人的快乐,与其他人无关。

沙井到底长啥样?

走了一圈下来,沙井给人的总体感觉较为粗糙:
交通网发达,路面上各车混行;片区面积大,但各种类型的建筑混杂;片区配套也参差不齐,外围地区多为民办小学民营小餐厅,到中心片区的公共商业配套才稍成体系。

交通

目前,沙井片区内有沿江高速、京港澳高速以及107国道通过,道路交通网十分发达。
地铁11号线也已经贯穿整个片区,从市区到沙井完全可以乘地铁直达。
但沙井面积较大,如果不是在地铁沿线地区活动,还是开车更方便。不过,在沙井开车要做好心理准备。
交通网发达+制造业为主的产业结构,让这里有很多的大型车,国道上泥头车大货车比比皆是。

正式进入沙井范围后,大型车稍微少了点,但随之增多的却是电动车。开电动车的人们可能都有头文字D梦,不仅车速飞快,还会在任何路上闪现、变道和逆行。
既要躲大型车,还要留意电动车,在沙井,车技和心理素质稍微差点都混不下去。

建面

沙井的新楼盘需求量不算太高,万丰海岸城是近年体量最大的住宅项目,在这占比更高的住宅是小产权房。

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马路左边的是商品房,右边的是小产权房,两者外观基本无差别。
小产权房又叫统建楼,10多年前,本地各村急于发展,于是集资请来开发商在村地上兴建住宅楼,然后低价出售获利。
从外观和居住体验上看,小产权房与商品房基本没差,价格还有很大优势:
2012年时,一套刚需户型的小产权房均价约为4000元/平,如今均价则涨到了2万/平。

很多本地人手头都持有一套或者多套小产权房,自住之余,也出租给外地人。
手头稍微宽裕的外地人也会买小产权房自住。
但小产权房只是特定时期的产物,在政策规范后便不给再建,现在要买只能私下交易,但付款后到手的只有一张集体土地使用证,并没有房产证,保障有限。
也因此,当地买卖小产权房时都说:“买的不是房,是人品。”
小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》,即宅基地证。不能像“大产权”的房子一样抵押、流转,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。
除了民房和小产权房,这里还有极其多本地人自建的民房,租金千来块,很多工资更低的外来务工者租住在这里。

在一些地方偶尔还能看到几栋黑漆漆的烂尾楼,在沙井重拳扫黑前,本地人的一些土地被黑社会强买去建楼,到黑社会被铲除后,这些楼就荒废了,留在原地成为时代风景。
从南向北逛沙井,新楼盘和小产权房民房交错出现,但不管在什么房子里住,视野范围内一定会有成片的陈旧厂房,观感实在不好。
沙井目前的产业结构还是以制造业为主,厂房遍地。
这里的商业配套也比较一般,面向工厂人士开放的民营食肆居多,但卫生条件与周边环境都很一般;要么就是住宅区的底商,主要满足基本生活需要。
要再往核心片区走才能渐渐看到看到天虹、书城等配套,但设施之间的距离都比较远。
市民广场长这样,地方是大,但着实看不出什么规划感:
较外围地区的主要是民办学校,放学时间,学生们大声说笑口吐“芬芳”,教育水平可见一斑。
片区内较出名的公立学校是沙井中学,但沙中的教学质量也一般,本地人都寄希望于深圳外国语学校宝安分校落地生根,让整个片区的教育质量有所改善。
沙井目前给人的整体感觉比较粗放。
虽然地方大,房价低,但基础设施还不够完善,而且工厂多,环境差,路面上人车混行,缺乏秩序感。
虽处在大空港区内,道路四通八达,但短期内居住体验一般。

沙井,到底值不值得买?

目前盯着沙井的人,大多冲着性价比与规划。
沙井位于宝安西部,道路与轨道交通都便利,新房均价才5万多,对于刚需客十分友好;
而且还地处大空港区,未来升值空间也较为可观。
但目前沙井的新盘供应没给人多少选择。

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沙井目前在售楼盘
目前片区内可以考虑的新盘仅四个,其中,万科星城华府和京基御景珑庭都只剩少量低总价公寓在售:

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2017年开盘的拾悦城只剩180平以上的大户型,均价5万/平左右:

20200512-30.jpg

而万丰海岸城入市还需要一段时间。

片区内最主流的住宅是小产权房,但因为不是国家批售的商品房,如果在本地没有人脉,买卖实在没有保障。
沙井是未来之星,但其腾飞还需要一定时间。
本地人小陈在沙井政府部门工作,对沙井的产业结构比较清楚。
早从2016年以来,宝安区政府就已经有了针对入驻高新企业的7位数补贴方案,但在小陈的记忆中,入驻的高新企业乏善可陈。

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《宝安区贯彻落实〈关于促进人才优先发展的若干措施〉的实施方案》(2016)
无论是从硬件还是软件上看,沙井制造业主导的产业结构暂时不会太大变化。
尽管许多代工厂与电机厂已经陆续外迁,但GDP结构中,几家上市的制造大厂仍然是主要支柱。
更何况沙井目前的绝大部分工业区都比较老旧,只有完成了清拆重建,才能给企业升级腾出配套空间。
薄弱的教育资源也是硬伤。无法落户的外来务工子女只能就读民办学校,而有条件的本地人子女就算被父母送到市区读书,成果也一般,毕业后多回到本地从事闲职。
目前的沙井,草根气质比较重,片区整体面貌的改善,需要一个较长的过程。

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截图来自公众号沙井通
不过这也是城市化进程的必经之路。
旧改建新盘吸引人才入住,广泛铺基础配套完善社区氛围,名校入驻提升教育资源,以及产业结构更新转型……片区新生态每一个环节的构成,都需要时间。
到旧改进行到一个阶段,片区配套完成,新深圳人纷纷入驻时,沙井的面貌,也将焕然一新。
再放眼沙井所处的大空港区,总面积达到了95平方公里,规划包括空港新城+海洋新城,需要布局的有海陆空等交通枢纽,有国际会展中心等巨型场馆,还将引入一系列海洋新兴产业。

大空港地区范围覆盖沙井、福海、福永、航城、西乡五个街道,西至珠江治导线,北至茅洲河,东至松福路、重庆路、广深高速公路,南至机荷高速延长线围合的区域,总面积约95平方公里,主要分为空港新城和海洋新城。
空港新城位于大空港地区北部,规划面积45平方公里,2017年,空港新城被纳入深圳市17个重点区域开发片区之首。
大空港地区战略定位为粤港澳大湾区新城、国际一流空港都市区;粤港澳大湾区经济核心区,国际航空枢纽,海洋经济发展示范基地;《广深科技创新走廊规划》确定空港新城为广深科技创新走廊十大核心创新平台。
大空港主要项目:
“海陆空地快” 五维立体交通枢纽
空港:深圳机场,为国家干线型枢纽机场。
海港:机场客运码头,直通港澳台以及国内各大港口码头。
高铁:沿江高铁的广东段—深茂高铁将在机场设空港高铁站(国家级),成为深圳第六个高铁站。
地铁:已经开通的地铁1号线和11号线,让大空港与深圳各区紧紧相连。在建的20号线、12号线和“穗莞深城际快线”,使大空港与东莞、广州、中山等城市实现“一小时生活圈”。
快线:沿江高速和广深高速,以及即将开通的外环高速,帮助大空港实现快速人流物流。
两中心一馆
深圳国际会展中心:为全球面积最大的会展中心,总建设用地面积148.05万平方米(一期121.42万平方米,二期26.63万平方米)。目前已投入使用。
国际会议中心:位于深圳国际会展中心的北面,海上田园南面。2016年9月完成初步选址,用地面积27万平方米,建筑面积50万平方米。
新科技馆:位于深圳国际会展中心的北面,海上田园南面,国际会展中心东面。总建筑面积约10.5万平方米,用地面积12万平方米。已完成选址,计划2020年竣工。
海洋新城
位于珠江口东岸,深圳大空港规划区西北部,粤港澳大湾区核心地带,毗邻全球第一大会展中心——深圳国际会展中心,规划面积7.44平方公里。
海洋新城总体定位为“湾区海洋门户 蓝色创新海湾”,将对标世界三大湾区,建设成为全球海洋治理的战略合作平台、中国海洋生态文明的示范标杆和粤港澳大湾区的海洋科创高地。
中欧蓝色产业园,构造两心三区一基地
将与欧盟海洋强国在海洋产业、海洋资源、海洋服务等领域进行深度互补性合作,形成以海洋高端智能设备、海洋新能源、海洋电子信息(大数据)、海洋生态环保和海洋专业服务为主导的蓝色产业集群。
二中心:蓝色经济总部中心,产业研发服务中心
三区:海洋新能源及生态环保区、海洋高端设备区、海洋电子信息区
一基地:科研成果转化基地
深圳海洋国际会议中心
结合片区未来商务、会议、旅游等多功能的发展需求,规划建设中低密度酒店群、会议厅及配套商业,为举办国际峰会论坛、交流研讨会、企业培训、产品发布会、新闻发布会、企业年会等大型活动提供高标准空间支持。规划占地面积控制在40公顷以内,采用低容积率低密度方式开发。
游艇码头:公共游艇码头,集游艇消费、旅游体验、文化交流、休闲娱乐于一体。
大空港区目前进度如何?
短短3年,国际会展中心已经竣工并投入使用,周边配套也初具规模:

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一些写字楼已经落成,部分公寓项目也已经在封顶状态:

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20200512-35.jpg

而位于深圳国际会展中心北面的新科技馆计划在今年竣工,而去年12月15日,穗深城际铁路广州东站至深圳机场站段也已经正式开通运营 。
对于大空港如此庞大的项目来说,目前的建设进度已经较为可观。
但大空港版图宏大,其规划区内的交通铺设、建筑落成以及新产业的体系化入驻,都不是一蹴而就之事。
整个规划真正兑现,看到蜕变的沙井,这个时间线或许还要拉长到五年后。

20200512-36.jpg

大空港规划图,图片来自网络
想要买入沙井并快速增值的人们,可能要失望了。短期内买入沙井,收益可能并不显著。
但长期来看,沙井必将迎来翻天覆地的变化。
沙井当然值得买,只是,买入时一定要摆正心态:
沙井是支潜力股,买入需等待,增值,需要时间。(原创 李馨婷 南方楼事)

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发表于 2020-5-13 20:45 |显示全部楼层
土地土地还是土地

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发表于 2020-5-14 13:48 |显示全部楼层
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一命二运三风水四积阴德五读书

别人投胎来深圳,我自己用双脚跑来深圳,不一样的!

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发表于 2020-5-15 10:47 |显示全部楼层

一命二运三风水四积阴德五读书

别人投胎来深圳,我自己用双脚跑来深圳,不一样的!

投胎也是技术活

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发表于 2020-5-15 18:18 |显示全部楼层
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罗湖和福田,发展了40年,才这个规模,福田中心区,1997年还是一片荒地,问题是前者是深圳核心区域,沙井五年能有起色?我估计至少需要15-20年。。。

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发表于 2020-5-18 09:46 |显示全部楼层
潘叔,你所谓的股红和楼房都是建立在外来人的血汗上的,当这些血汗人离开,还剩下的只有钢筋混凝土。

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发表于 2020-5-18 11:43 |显示全部楼层
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汗滴禾下土,滴滴都是辛苦汗。农民工带旺了南方的偏僻渔村,为了生活奔波,而自己居无定所

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发表于 2020-5-21 08:34 |显示全部楼层

潘叔,你所谓的股红和楼房都是建立在外来人的血汗上的,当这些血汗人离开,还剩下的只有钢筋混凝土。

一针见血

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发表于 2020-5-21 10:45 |显示全部楼层
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潘叔,你所谓的股红和楼房都是建立在外来人的血汗上的,当这些血汗人离开,还剩下的只有钢筋混凝土。

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