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[报料] 深圳一楼盘现“霸王合同”:房贷办理不成将收74万元违约金?律师支招:可反诉

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发表于 2020-12-28 07:59 来自:深圳论坛手机版 |显示全部楼层

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近日,宝安区清平华府准业主向中房君爆料,签约购房合同时,合同前21页正文不给看,补充协议共计23页要求每页签字,共计签了150多个名字。



签署完才发现,开发商方面规定办理房贷若90日后不成功,将收取最高74万元违约金;并公然规定运动场所、车位等公共场地配套设施所有权及经营收益归开发商所有。



针对此情况,律师支招,购房者无法履行合同,遭到开发商起诉时,可反诉开发商。





合同正文不给看

补充协议要求每页签字?



临近年底,各开发商加大开盘销售力度,越来越多的购房者顺利上车,然而,在购房签约过程中,准业主们所遭受到的不平等条款也越来越多。



近日,李女士就向中房君爆料她遇到的这件糟心事。



据李女士介绍,最近在深圳四处打新过程中,看中宝安区沙井街道的清平华府小区,12月11日通过公证摇号获得购房资格,12月13日在宝安区石岩长丰花园酒店,顺利选到心仪的房源。



据了解,该小区备案共计693套住宅房源,1877批次购房者认筹,选房中签率为36%,包括李女士在内的多位购房者原本感到十分欢喜。



据李女士回忆,12月16日,她前往小区售楼处签订购房合同,正文部分前21页她并没有看到合同正文内容,22页至44页的补充协议被要求每页签字。



由于首次购房经验不足,在开发商置业顾问的一路引导,并未告知详细购房合同以及补充协议具体内容的情况之下,包括李女士在内的多位购房者签署了所有内容,共签了150多个名字。



办理房贷若90日后不成

收取最高74万元违约金?



然而,随后在业主微信群交流时,才发现补充协议中部分条款内容完全属于“霸王条款”。



买卖合同第六条[付款方法及相关处理]的修改与补充中提到,“保证贷款银行在买卖合同签订之日起30日内发放全部贷款到出卖人的账户,否则视为买受人未按约定时间付款”



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买卖合同第七条[买受人逾期付款的违约责任]的修改与补充中提到,“买受人未按约定付款的,每逾期一日,则买受人应按购房总价款的万分之一向出卖人支付违约金;



逾期超过六十日,则出卖人有权解除买卖合同及本补充协议,且买受人应当向出卖人支付购房总价10%的违约金。”



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据了解,该小区开发商为深圳市昌益祥投资有限公司,户型建面约69.8-130.4平方米,均价约5.2万元/平方米,总价区间在338万-740万元/套。



由于目前正值年底,银行放贷放款额度不足,在30天内取得银行贷款,在大多数购房办理放贷过程中,基本上是不可能完成的。



购房合同签订30日后,若房贷业务办理不成功,根据购房面积大小,该小区已签约的购房者需要每天支付338-740元不等的违约金。



签合同90日后,房贷仍然未办理成功,则要支付33.8万-74万元不等的违约金,面对如此“霸王条款”,包括李女士在内的多位购房者均表示,根本无法接受。



据李女士所在业主微信群,有其他业主表示,签约补充条款当天已发现内容不妥,向置业顾问提出异议时,开发商方面提出如不签约,前期缴纳的50万元定金不予退还。



由于深圳市房产供需失衡局面,开发商处于优势地位,在此种情形之下,众多主业主表示,只能“被开发商牵着鼻子走”。



补充协议公然提出

车位等配套设施所有权及经营收益归开发商?



除了办理房贷所涉及的“霸王条款”之外,清平华府准业主还发现,对买卖合同第四条[建筑物区划内共有部分权利的约定]的补充中提到,



“楼宇架空层、露台、外墙面、屋顶、公共通道、楼梯、电梯、立柱以及楼宇外的道路、停车场等公共场地及部位的使用权、广告发布权及由此产生的经营收益属于出卖人。”



“本项目地块上建筑的运动场所、车位等建筑物设施或其他配套设施,其所有权或使用权及由此产生的经营收益属于出卖人”

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律师支招:

遭开发商起诉,可反诉



对于上述补充条款的内容,广东华商律师事务所周争锋律师认为,依据《民法典》第273条、第274条的规定,建筑物的屋顶、外墙面、屋顶、公共通道楼梯电梯立柱以及内外庭院外墙面,规划的道路、绿地等其他公共场所和设施归业主共有。



第275条的规定,建筑区规划内的车位,开发商和买受人可以约定归属。第276条规定应优先满足本小区业主使用。



《民法典》第282条规定,业主共有部分产生的收益在扣除合理成本后,属于业主共有。



开发商在预售合同中约定,业主共有的财产在房产出售给业主以后,开发商仍然有该部分使用权和受益权,这显然是不合理的。



依据《民法典》第497条第3款,提供格式合同条款的一方排除对方主要权利的,为无效条款。



此外,针对房贷办理所涉及的补充条款内容,周律师认为合同整体是成立并生效的,只是某个条款无效或者对购房者不发生法律效力。



但某些条款无效或不发生法律效力,判断权在于司法机关,不在于开发商,也不在于购房者。



当购房者实在无法履行合同约定,开发商依据条款进行起诉,购房者可以反诉开发商主张合同条款无效,或者抗辩合同条款不成为合同的内容。



市场监督管理局

与住房建设局“互踢皮球”?



目前,针对该事件,包括李女士在内的业主已向深圳市住房建设局、深圳市市场监督与管理局进行投诉反馈。



深圳市市场监督管理局宝安监管局通过政务短信平台回复称,根据《商品房销售管理办法》第五条、《深圳经济特区房地产转让条例》第六条、《消费者协议保护法》第三十二条等有关规定,你反映的问题不属于我局管辖,建议你直接向市住房建设部门反映或通过司法途径解决。



此外,关于公共场地所有权问题,深圳市市场监督管理局认为不属于管辖范围,同样建议向住建局反映。

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而李女士通过电话向宝安区住建局进行求助并投诉,得到的回复是找市场监督管理局。李女士认为,目前两个相关政府部门处于互相推诿,“互踢皮球”的状态。
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